Правила возврата подоходного налога по ипотеке в Армении (руководство 2026)

Если у вас есть ипотека в Армении, вы можете иметь право ежегодно возвращать часть уплаченного подоходного налога. Возврат подоходного налога по ипотеке, который формально представляет собой налоговый вычет по ипотечным процентам, это государственная программа, позволяющая собственникам жилья вернуть часть ранее уплаченного подоходного налога на основе процентной части их ипотечных платежей. На практике это означает, что государство компенсирует вам часть расходов по ипотечным процентам, а сумма возврата может достигать сотен тысяч драмов в год и заметно снижать общую стоимость владения жильем.

Для каждого, кто покупает новую квартиру или дом с ипотекой, понимание этого возврата принципиально важно. Это одна из самых ощутимых финансовых льгот для покупателей жилья в Армении, однако многие заемщики либо не знают о ней, либо не уверены, как ею воспользоваться. Возврат может покрыть значительную часть ваших ежегодных расходов по ипотеке, особенно в первые годы кредита, когда процентные платежи максимальны. Неважно, покупаете ли вы жилье впервые и только изучаете варианты, или уже имеете ипотеку, но никогда не подавали на возврат, на эту льготу стоит обратить внимание.

При этом правила возврата в последние годы существенно изменились. Наиболее заметное изменение связано с региональным поэтапным прекращением программы: для недвижимости в Ереване уже действуют иные ограничения, чем для недвижимости в регионах Армении, и для Еревана льгота постепенно сворачивается. В этом руководстве собрана вся ключевая информация на 2026 год: кто имеет право на возврат, как он рассчитывается, каков пошаговый порядок подачи, какие есть региональные различия и какие практические шаги помогут получить максимальную сумму, на которую вы имеете право.

Кто имеет право на возврат подоходного налога по ипотеке

Не каждый человек с жилищным кредитом в Армении может претендовать на возврат подоходного налога по ипотеке. Программа рассчитана именно на работающих физических лиц, которые платят подоходный налог и имеют подходящий ипотечный кредит. Прежде чем собирать документы, убедитесь, что вы соответствуете всем следующим условиям.

Чтобы иметь право на возврат подоходного налога по ипотечным процентам в Армении, необходимо выполнить все следующие требования:

• Вы должны быть наемным работником и платить подоходный налог с зарплаты или приравненных к ней выплат. Доход от самозанятости или фриланса сам по себе не дает права на возврат. Если человек одновременно является самозанятым и наемным работником, он может претендовать на возврат только за счет подходящего налога с зарплаты.
• Ипотека должна быть выдана лицензированным армянским банком или кредитной организацией. Кредиты от частных заимодавцев, иностранных банков или нелицензированных организаций не подходят.
• Кредит должен быть официально оформлен именно как ипотечный. Потребительские кредиты, личные кредитные линии или другие кредитные продукты, даже если они использовались для покупки недвижимости, не дают права на возврат.
• Недвижимость должна быть жилой. Коммерческая недвижимость, покупка только земельного участка и объекты смешанного назначения, используемые преимущественно для бизнеса, исключаются.
• Недвижимость должна находиться в Армении. Ипотека на объекты за пределами Армении не охватывается этой программой возврата.
• Право на возврат имеет тот заемщик, на чье имя оформлена ипотека. Если ипотека оформлена на имя вашего супруга или супруги, именно он или она является надлежащим заявителем, а не вы.
• Обычная покупка вторичного жилья не подходит. Статья 160 Налогового кодекса охватывает квартиру, купленную непосредственно у застройщика, жилье, полученное от государства или общины по жилищной программе, индивидуальный жилой дом, купленный непосредственно у подходящего застройщика, либо строительство собственного индивидуального дома. Покупка у предыдущего частного собственника не подпадает под эту льготу.

Важно понимать, что сумма возврата ограничена подходящим подоходным налогом с зарплаты, рассчитанным и уплаченным за соответствующий квартал. Даже если ваши процентные платежи по ипотеке велики, возврат не может превышать подходящий налог с зарплаты за этот период. Точный порядок расчета и лимиты рассмотрим в следующем разделе.

Квартальный лимит возврата

Возврат подоходного налога по ипотечным процентам не является безлимитным. Квартальный лимит зависит от даты получения ипотечного кредита.

Ипотеки в категории лимита с 2025 года

Для подходящих ипотечных кредитов, полученных в 2025 году или позже, совокупный возврат заемщику и всем созаемщикам ограничен 750 000 драмов за квартал. Это означает следующее:

• Возврат все равно ограничивается как подходящим налогом с зарплаты, так и подходящими ипотечными процентами, уплаченными за этот квартал.
• Даже если обе суммы превышают 750 000 драмов, заемщик и созаемщики вместе не могут получить за квартал более 750 000 драмов.

Это квартальный, а не годовой лимит. Если возврат отдельно достигает лимита во всех четырех кварталах, теоретическая сумма за год составляет до 3 000 000 драмов (4 x 750 000 драмов).

Более ранние подходящие ипотеки

Для подходящих ипотек в категории лимита 2018–2024 годов совокупный лимит заемщика и созаемщиков составляет 1 500 000 драмов за квартал.

Быстрый пример

Допустим, в первом квартале 2026 года ваш подходящий подоходный налог с зарплаты составил 200 000 драмов, а уплаченные ипотечные проценты и лимит выше этой суммы. Вы получаете обратно все 200 000 драмов.

Теперь представим, что во втором квартале и подходящий налог с зарплаты, и уплаченные проценты составили 900 000 драмов. Вы получите только 750 000 драмов из-за квартального лимита.

Лимит применяется отдельно к каждому кварталу, поэтому неиспользованная часть одного квартала не переносится на следующий.

График поэтапного прекращения программы по регионам

Одно из самых важных изменений в программе возврата подоходного налога по ипотеке связано с ее постепенным прекращением в регионах Армении. Государство ввело поэтапный график, по которому возврат для новых ипотек отменяется сначала в столице, а затем в течение нескольких лет и в других частях страны. Если вы планируете покупать недвижимость, дата оформления ипотеки важна не меньше, чем местонахождение объекта.

Как работает поэтапное прекращение

Поэтапное прекращение зависит от даты получения ипотеки, а не от даты заявления. Кредит, полученный в пределах территориального окна, может продолжать соответствовать программе при соблюдении всех остальных условий. В Ереване нужно проверять оценочную зону, а не одну общегородскую дату. Переходное исключение может действовать, если разрешение на строительство проекта выдано до 1 января 2022 года.

График прекращения по регионам

Что это означает на практике

• Для покупателей в Ереване. Если ипотека получена до применимой территориальной даты отсечения, вы можете продолжать получать возврат при соблюдении всех остальных требований статьи 160. Более поздние ипотеки территориально исключаются с учетом применимых переходных исключений.
• Для регионов этапа 2 (Арагацотн, Арарат, Армавир, Котайк). Ипотека, которая отвечает остальным требованиям и получена до конца 2026 года, остается в территориальном окне. Ипотеки, полученные после 1 января 2027 года, территориально исключаются, кроме подходящей недвижимости в официально признанных приграничных населенных пунктах.
• Для регионов этапа 3 (Ширак, Лори, Тавуш, Гегаркуник, Вайоц Дзор, Сюник). Ипотеки, отвечающие остальным требованиям, остаются в территориальном окне до даты отсечения 2029 года с исключением для официально признанных приграничных населенных пунктов.

Почему государство постепенно сворачивает программу

Поэтапное прекращение отражает осознанный поворот в государственной политике. Изначально возврат подоходного налога по ипотеке был введен для стимулирования приобретения собственного жилья и поддержки жилищного рынка по всей стране. Со временем, когда рынок недвижимости Еревана стал более зрелым, а спрос на жилье в столице начал уверенно расти сам по себе, государство пришло к выводу, что Ереван больше не нуждается в таком стимулировании. Завершая программу сначала в Ереване и сохраняя ее дольше в удаленных регионах, власти стремятся перенаправить стимулы к покупке жилья в марзы Армении, поощряя развитие и удержание населения вне столицы.

Поэтапный подход также дает покупателям и рынку время на адаптацию. Регионы этапа 2, которые географически близки к Еревану и обладают относительно активными рынками, теряют право следующими. Самые удаленные регионы, где спрос на жилье ниже и где влияние льготы, вероятно, наиболее значительно, сохраняют ее дольше всего.

Главный вывод

Если вы планируете покупать недвижимость с ипотекой, сначала проверьте, где ваш объект находится в этом графике. Для регионов этапа 2 окно возможностей скоро закрывается. Оформление до территориальной даты отсечения сохраняет только территориальное право: необходимо также выполнить требования к наемному работнику, объекту, способу приобретения, стоимости, кредитору и одному договору.

Исключение для приграничных населенных пунктов

Недвижимость, расположенная в официально признанных приграничных населенных пунктах, может и дальше подпадать под программу возврата подоходного налога по ипотеке независимо от регионального графика прекращения. Это исключение создано для поощрения заселения и развития стратегически важных приграничных территорий Армении. Оно меняет только территориальную дату отсечения: способ приобретения по-прежнему должен соответствовать статье 160 Налогового кодекса, поэтому обычная покупка вторичного жилья не становится подходящей лишь из-за нахождения в приграничном населенном пункте.

Важно отметить, что статус «приграничный населенный пункт» это юридическая категория, установленная государством. Не каждый город или село рядом с границей автоматически подпадает под это правило. Исключение действует только для объектов в тех населенных пунктах, которые включены в официальный государственный список. Покупателям стоит заранее проверить, есть ли у их конкретного населенного пункта такой статус, прежде чем рассчитывать на продолжение права на возврат.

Официальный перечень приграничных населенных пунктов можно уточнить через местные органы самоуправления или напрямую по официальным государственным источникам Армении. Если вы рассматриваете покупку недвижимости в приграничной зоне, ранняя проверка этого статуса поможет понять, будет ли возврат подоходного налога применяться к вашей ипотеке.

Как рассчитывается возврат

Понимание самой математики возврата помогает оценить, сколько вы сможете получать обратно каждый квартал и почему эта сумма меняется по мере действия ипотеки.

Базовая формула

Общая ставка подоходного налога с зарплаты составляет 20%, но законом предусмотрены исключения. По применимой ставке рассчитывается налог с налогооблагаемого дохода; она не применяется повторно к ипотечным процентам. Статья 160 возвращает подходящий налог с зарплаты в сумме, не превышающей фактически уплаченные подходящие ипотечные проценты. В примере ниже предполагается применение общей ставки 20%.

Для каждого квартала применяется следующая формула:

Возврат равен наименьшей из трех сумм: (1) подходящий подоходный налог с зарплаты за квартал, (2) подходящие ипотечные проценты, уплаченные за квартал, (3) применимый квартальный лимит

Заемщик и все созаемщики делят общий применимый лимит. Ставка 20% используется только для расчета налога с зарплаты, а не для уменьшения суммы процентов до 20%.

Пошаговый пример

Рассмотрим конкретную ситуацию.

Дано:

• Месячная валовая зарплата: 500 000 драмов
• Ежемесячный платеж по ипотечным процентам: 150 000 драмов
• Ставка подоходного налога: 20%

Шаг 1. Рассчитать подходящий налог с зарплаты за квартал

500 000 драмов x 20% x 3 месяца = 300 000 драмов

Шаг 2. Рассчитать квартальные ипотечные проценты

150 000 драмов x 3 месяца = 450 000 драмов

Шаг 3. Сравнить все три ограничения

• Подходящий налог с зарплаты: 300 000 драмов
• Подходящие ипотечные проценты: 450 000 драмов
• Квартальный лимит: 750 000 драмов

Наименьшая сумма — 300 000 драмов, поэтому именно столько составит квартальный возврат. Это не 90 000 драмов: ставку 20% не умножают на сумму процентного платежа.

Шаг 4. Оценить годовой возврат, если все четыре квартала одинаковы

300 000 драмов x 4 квартала = 1 200 000 драмов в год

В этом примере за год возвращается 1 200 000 драмов из уже рассчитанного и уплаченного подходящего налога с зарплаты.

Почему сумма возврата уменьшается со временем

Каждый ипотечный платеж состоит из двух частей: процентов и основного долга. В первые годы ипотеки большая доля каждого платежа идет именно на проценты. По мере погашения кредита доля процентов уменьшается, а доля основного долга увеличивается.

Поскольку подходящие ипотечные проценты являются одним из трех ограничений, возврат может уменьшаться по мере погашения ипотеки, когда сумма процентов становится наименьшим ограничением. В первый год ваши ежемесячные проценты могут составлять 150 000 драмов, а к десятому году они могут снизиться до 60 000 драмов или даже меньше. Соответственно может уменьшиться и квартальный возврат.

Это нормальное следствие амортизации кредита, а не изменение государственной политики. Это лишь означает, что возврат наиболее ценен в первые годы ипотеки, когда процентные платежи максимальны.

Как подать на возврат

Процесс состоит из двух этапов, и работодатель не подает ни один из них за вас:

1. Один раз подтвердите право. Подайте официальное заявление и подтверждающие документы в Комитет государственных доходов (КГД) лично или по почте.
2. Заявляйте каждый квартал онлайн. После одобрения подавайте отдельное заявление за каждый квартал через Информационный портал индивидуальных счетов.

Работодатель рассчитывает и уплачивает подоходный налог с зарплаты, а кредитор передает в КГД сведения о подходящих уплаченных процентах через ACRA. Квартальное заявление подаете вы. Если сведения в первоначальных документах не изменились, для следующих кварталов не нужен новый бумажный пакет или новая загружаемая банковская справка о процентах.

Полный действующий порядок, формы и способы решения проблем описаны в нашей инструкции по подаче заявления за 2026 год.

Необходимые документы

Прежде чем подавать заявление на возврат подоходного налога по ипотеке, подготовьте следующие документы. Если все будет собрано заранее, это сэкономит время и позволит избежать задержек при рассмотрении заявления.

• Ипотечный договор. Оригинальный договор (или нотариально заверенная копия) между вами и банком, подтверждающий, что кредит классифицируется как ипотечный. Получить его можно в банке, который выдал вам ипотеку.

• Договор о подходящем приобретении или строительстве. Он должен подтверждать прямую покупку у застройщика, приобретение по подходящей государственной или общинной жилищной программе либо строительство вашего индивидуального дома. Обычный договор купли-продажи с частным собственником вторичного жилья не подходит.

• Свидетельство о регистрации в кадастре. Этот документ подтверждает, что недвижимость юридически зарегистрирована на ваше имя. Его выдает Кадастровый комитет после регистрации сделки. Если вы еще его не получили, обратитесь в ближайший кадастровый офис или воспользуйтесь их онлайн-порталом.

• График погашения и согласие на передачу данных кредитором. Включите график в первоначальный пакет и подтвердите у кредитора электронную передачу сведений о подходящих уплаченных процентах через ACRA. Новую справку о процентах с каждым квартальным заявлением загружать не нужно.

• Данные о налоге с зарплаты. Портал использует расчеты, поданные и оплаченные работодателем. Если данных нет, попросите работодателя дополнить или исправить отчетность, а не загружайте заменяющую справку.

• Форма первоначального заявления. Используйте форму КГД для подтверждения права на возврат. После одобрения квартальный запрос подается по другой электронной форме в портале индивидуальных счетов.

• Паспорт или армянская ID-карта. Действительный документ, удостоверяющий личность.

Дополнительные документы для новостроек

Если вы купили квартиру в новом жилом комплексе, который на момент покупки еще не был завершен, вам также могут понадобиться:

• Договор с застройщиком. Контракт со строительной компанией или застройщиком, подтверждающий покупку вами квартиры в проекте.

• Акт ввода в эксплуатацию или акт приема-передачи. Выдается после официального завершения строительства и передачи объекта. Этот документ подтверждает, что недвижимость готова для проживания, и налоговый орган может потребовать его до обработки возврата. Получить его можно у застройщика после окончательного государственного согласования объекта.

Храните первоначальные документы и сообщайте КГД о существенных изменениях. Перед каждым квартальным заявлением проверьте в портале наличие и оплаченного работодателем налога, и переданных кредитором через ACRA процентов.

Практические примеры

В каждом примере ниже предположим, что выполнены требования к наемному работнику, кредитору, стоимости недвижимости, подходящему способу приобретения и все остальные условия статьи 160.

Арам получил ипотеку в ноябре 2024 года для объекта в Ереване вне оценочных зон 1–3. Поскольку кредит получен до даты отсечения для остальных зон, он может продолжать заявлять возврат при соблюдении всех других условий.

Лилит получает ипотеку в Ереване в марте 2025 года. Если применимое переходное исключение отсутствует, территориальное ограничение для Еревана не позволяет получить возврат по этой ипотеке.

Айк в июне 2026 года покупает квартиру непосредственно у подходящего застройщика в Котайкской области с помощью ипотеки. Поскольку ипотека получена в территориальном окне Котайка, он может заявлять возврат при соблюдении остальных предполагаемых условий.

Ани в 2028 году покупает квартиру в новостройке непосредственно у подходящего застройщика в официально признанном приграничном населенном пункте. Исключение для приграничных населенных пунктов сохраняет территориальное право при соблюдении всех остальных условий статьи 160 и применимого квартального лимита.

Частые ошибки, которых стоит избегать

Даже если вы имеете право на возврат подоходного налога по ипотеке, небольшие недочеты могут задержать получение льготы или полностью лишить вас ее. Ниже перечислены самые распространенные ошибки заемщиков и способы их избежать.

1. Ошибочно считать пропущенный квартал потерянным

В руководстве КГД не установлен окончательный срок подачи первоначального пакета или квартального заявления. Квартал не теряется автоматически только потому, что вы не подали заявление сразу после его окончания, но каждый квартал нужно выбрать и заявить отдельно.

Совет. Подавайте заявление после появления в портале уплаченного работодателем налога и переданных кредитором через ACRA процентов.

2. Отсутствие проверки регионального права на льготу

Даты различаются по регионам, а в Ереване — и по оценочным зонам. Кредит после даты отсечения для конкретной зоны территориально исключается, если не действует предусмотренное законом переходное исключение; для марзов применяется более поздний график.

Совет. Перед подписанием ипотечного договора подтвердите дату отсечения для региона, где находится недвижимость. Можно использовать таблицу из этого руководства или напрямую обратиться в Комитет государственных доходов.

3. Путаница между лимитом возврата и общей суммой ипотечных процентов

Квартальный лимит в 750 000 драмов относится к совокупному возврату заемщику и созаемщикам, а не к самой сумме ипотечных процентов. Если за квартал вы заплатили 2 000 000 драмов процентов, это не означает, что вы автоматически получите 750 000 драмов. Возврат равен наименьшей из трех сумм: подходящего налога с зарплаты, уплаченных подходящих процентов и применимого квартального лимита.

Совет. Рассчитывайте каждый квартал отдельно. Если подходящий налог с зарплаты или подходящие проценты за квартал ниже 750 000 драмов, возврат ограничивается этой меньшей суммой.

4. Отсутствие проверки исходных данных портала

Квартальное заявление может задержаться, если работодатель не подал и не уплатил соответствующий налог с зарплаты либо кредитор не передал через ACRA данные о подходящих процентах.

Совет. Проверьте оба источника в портале и обратитесь к работодателю или кредитору, если данных нет. Загружайте заменяющие справки только по прямому запросу КГД.

5. Предположение, что подходят потребительские кредиты или кредиты на ремонт

Подходящий ипотечный кредит является необходимым, но недостаточным условием: способ приобретения или строительства также должен соответствовать статье 160. Потребительские кредиты, кредиты на ремонт или займы общего назначения под залог недвижимости не дают права на возврат, даже если деньги фактически пошли на покупку жилья.

Совет. Проверьте как соответствие банковского договора требованиям к ипотеке, так и соответствие статье 160 способа прямой покупки у застройщика, государственной или общинной программы либо самостоятельного строительства.

6. Отсутствие проверки статуса приграничного населенного пункта

Недвижимость в официально признанных приграничных населенных пунктах может дольше сохранять территориальное право на льготу. Это исключение не увеличивает применимый лимит возврата и не делает обычную покупку вторичного жилья подходящей. Территориальное исключение действует только для населенных пунктов из официального государственного списка.

Совет. Если ваша недвижимость находится в приграничной зоне, перед тем как рассчитывать на продленные льготы, проверьте официальный список приграничных населенных пунктов, опубликованный государством. Местная администрация или Комитет государственных доходов могут подтвердить, подходит ли ваш адрес.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я получить возврат, если рефинансировал ипотеку

Как правило, да. Если новый кредит также является ипотечным, обеспечен жилой недвижимостью и остальные исходные условия сохраняются, рефинансирование само по себе не лишает вас права на возврат. Убедитесь, что новый кредит выдан лицензированным армянским банком или кредитной организацией, и храните документы как по первоначальному, так и по новому кредиту.

Что если у меня две ипотеки

У вас может быть несколько ипотек, но каждое физическое лицо, выступающее заемщиком или созаемщиком, может использовать этот возврат только по одному выбранному ипотечному договору. Предыдущее использование льготы в качестве созаемщика также учитывается, поэтому позже заявить возврат по другой ипотеке нельзя.

Распространяется ли возврат на покупку новостройки

Да, если квартира или индивидуальный дом приобретены непосредственно одним из способов, предусмотренных статьей 160. Обычная покупка вторичного жилья у предыдущего частного собственника не подходит. При соблюдении остальных требований также могут подойти приобретение по государственной или общинной жилищной программе и строительство собственного индивидуального дома.

Что происходит, если я продаю недвижимость

Возврат прекращается с квартала, следующего за продажей. Поскольку у вас больше нет ипотечного обязательства по этому объекту, отсутствуют и подходящие процентные платежи, по которым можно заявлять возврат. Если продажа состоялась в середине квартала, вы обычно все еще можете заявить возврат за этот квартал на основе фактически уплаченных процентов.

Могут ли претендовать нерезиденты Армении

Как правило, нет. Программа предназначена для лиц, которые платят подоходный налог в Армении. Вы должны работать и облагаться налогом в Армении, чтобы существовала налоговая база, из которой рассчитывается возврат. Если вы работаете за границей и не платите армянский подоходный налог, оснований для возврата у вас не будет.

Что если я самозанятый

Самозанятость сама по себе не дает права на возврат. Статья 160 применяется к наемному работнику и возвращает подоходный налог, рассчитанный с зарплаты и приравненных к ней выплат. Если вы одновременно являетесь самозанятым и наемным работником, основанием для возврата может быть только подходящий налог с зарплаты, а не налог с предпринимательского дохода.

Полезные инструменты

Предварительная оценка расходов по ипотеке и потенциального возврата поможет лучше спланировать финансы. Вот два инструмента на нашей платформе, которые могут быть полезны:

• Ипотечный калькулятор --- Введите сумму кредита, процентную ставку и срок, чтобы увидеть примерный ежемесячный платеж и общий объем процентов за весь срок кредита. Это поможет понять, сколько процентов вы будете платить ежегодно, а именно на этом строится расчет возврата.

• Калькулятор возврата подоходного налога --- Используйте этот инструмент, чтобы оценить, сколько вы сможете получать обратно каждый квартал на основе вашей зарплаты и процентных платежей по ипотеке.

Важное примечание

Последняя проверка: 29 июля 2026 года. Эта страница носит информационный характер и не заменяет юридическую или налоговую консультацию. Перед финансовым решением проверьте требования по статье 160 Налогового кодекса, Постановлению Правительства № 1321-N и на странице форм КГД.