Հայաստանում նորակառույց բնակարանի վերանորոգման արժեքի հաշվիչ

«Սև գործ» և «սպիտակ գործ»․ իրականում ինչ եք գնում

Հայաստանի նորակառույց բնակարանների մեծ մասը վաճառվում է առանց հարդարման՝ հիմնականում «սև գործով» կամ «սպիտակ գործով»։ «Սև գործը» («черновая отделка») մերկ կոնստրուկցիա է՝ կրող կառուցվածքը, մուտքի դուռը և կոմունալ կանգնակները հասցված են բնակարան, իսկ արտաքին պատուհանները կարող են տեղադրված լինել կամ չլինել։ «Սպիտակ գործը» («белая отделка») ներառում է նաև սվաղված պատեր ու առաստաղներ, հատակի հարթեցված սվաղաշերտ և էլեկտրականության ու սանտեխնիկայի սև աշխատանքներ՝ մակերեսները թողնելով հարդարման համար պատրաստ։ Ոչ մեկը բնակվելու համար պատրաստ վիճակ չէ և չի ներառում վերջնական հարդարումն ու սարքավորումները։ Այս հաշվիչի հիմքում ընկած բնորոշ 80 մ² երեքսենյականոց բնակարանի դեպքում նույն հարդարման մակարդակով տարբերությունը կազմում է ընդհանուր արժեքի մոտ մեկ երրորդը։ Դա զգալի խնայողություն է, թեև ընդհանուր գումարի մեծ մասը կազմող վերջնական հարդարման աշխատանքները երկու դեպքում էլ նույնն են։

• «Սև գործից» սկսելը նշանակում է վճարել այս մոդելի բոլոր տասնհինգ աշխատանքների համար՝ միջնապատեր, սվաղ, հատակի սվաղաշերտ, էլեկտրականության և սանտեխնիկայի սև աշխատանքներ, ջեռուցում ու ամբողջ վերջնական հարդարում։
• «Սպիտակ գործը» բացառում է այդ աշխատանքներից վեցը՝ տարածքի նախապատրաստումն ու միջնապատերը, սվաղը, հատակի սվաղաշերտը, էլեկտրականության և սանտեխնիկայի սև աշխատանքներն ու ապակեպատումը։ 80 մ² բնակարանի «Հարմարավետ» մակարդակի դեպքում արժեքը ֏10,164,000-ից նվազում է մինչև ֏6,364,699՝ ապահովելով մոտ 37% խնայողություն։
• Ջեռուցումը հազվադեպ է ներառվում։ 80 մ² բնակարանի գազի կաթսան, մարտկոցներն ու խողովակաշարն արժեն ֏880,000 և Երևանում նախնական հարդարմամբ հանձնման գրեթե բոլոր դեպքերում մնում են գնորդի հաշվին, ուստի ուշադիր ստուգեք այդ կետը։
• Տեղադրված պատուհաններով «սև գործը» հանձնման ամենատարածված տարբերակն է։ Երեքսենյականոց բնակարանի ապակեպատումն արժե մոտ ֏650,000, սակայն ստուգեք պատշգամբը, քանի որ դրա գինը սովորաբար հաշվվում է սենյակների պատուհաններից առանձին։

Ինչ է հանձնում կառուցապատողը, և ինչի համար դեռ պետք է բյուջե նախատեսել

Կարդացեք գնման պայմանագրին կցված հարդարման տեխնիկական բնութագիրը, ոչ թե գովազդային գրքույկը։ Կառուցապատողները սովորաբար տրամադրում են սվաղված պատեր, հատակի սվաղաշերտ, ապակեպատում, մուտքի դուռ և ինժեներական համակարգերի սև աշխատանքներ՝ մինչև հատակագծում նշված կետերը։ Դուք դեռ պետք է բյուջե նախատեսեք հատակի և պատերի հարդարման, սալիկապատման, ներքին դռների, խոհանոցի, սանհանգույցի սարքավորումների, վարդակների, անջատիչների, լուսատուների, մարտկոցների կամ հատակային ջեռուցման և օդորակման համար։ Տեխնիկական բնութագրերը տարբեր են կառուցապատողից կառուցապատող և նույնիսկ նույն համալիրի շենքերի միջև, ուստի մինչև մեկ քառակուսի մետրի որևէ հաշվարկին վստահելը գրավոր ճշտեք՝ արդյոք ներառված են պատշգամբի ապակեպատումը, հաշվիչների միացումները և ջեռուցման կաթսան։

• Պահանջեք պայմանագրի հավելվածը, ոչ թե գովազդային գրքույկը, և անվանապես ստուգեք չորս կետ՝ պատշգամբի ապակեպատումը, գազի կաթսան, էլեկտրաէներգիայի ու ջրի հաշվիչների միացումները և մուտքի դուռը։
• «Սև աշխատանքներ՝ մինչև հատակագծում նշված կետերը» նշանակում է պատերում թաքնված մալուխներ ու խողովակներ, բայց ոչ մի օգտագործելի սարքավորում։ Վարդակները, անջատիչներն ու լուսատուները առանձին տող են՝ ֏4,500 մեկ մ²-ի համար կամ ֏360,000՝ 80 մ² բնակարանի դեպքում։
• Հայաստանի նորակառույցների հանձնման փաթեթներում ներքին դռները հազվադեպ են ներառվում։ Մեկ դռնաթերթի ֏120,000 արժեքի դեպքում երեքսենյականոց, մեկ սանհանգույցով բնակարանի չորս դռները ավելացնում են ֏480,000, որը հեշտ է բաց թողնել նախնական բյուջեում։
• Շինաղբի հեռացումն ու վերջնական խորը մաքրումը նույնպես ձեր հաշվին են՝ հատակի յուրաքանչյուր մ²-ի համար մոտ 0.15 մ³ աղբ, ընդհանուր հաշվի մոտ 2%-ը և բանավոր գնային առաջարկներից ամենահաճախ բաց թողնվող կետը։

Ինչից է իրականում կախված մեկ քառակուսի մետրի արժեքը

Նախահաշվի վրա ամենամեծ ազդեցությունն ունեն չորս գործոն։ Առաջինը սկզբնական վիճակն է․ «սև գործի» դեպքում դեռ անհրաժեշտ են սվաղ, հատակի սվաղաշերտ և ինժեներական համակարգերի ամբողջական սև աշխատանքներ, որոնք «սպիտակ գործն» արդեն ներառում է։ Երկրորդը խոնավ գոտիներն են։ Խոհանոցի և սանհանգույցների մեկ քառակուսի մետրը մի քանի անգամ ավելի թանկ է, քան ննջասենյակինը, ուստի երկու սանհանգույցով փոքր բնակարանը կարող է ավելի թանկ արժենալ, քան մեկ սանհանգույցով մեծը։ Երրորդը նյութերի դասն է․ նույն հատակագիծը կարելի է հարդարել վարձակալության համար նախատեսված մակարդակով կամ ներմուծված սալիկներով, պատվերով փայտամշակման տարրերով ու ինժեներական մանրահատակով՝ գրեթե երեք անգամ ավելի թանկ։ Չորրորդը պատերի կամ կանգնակների տեղափոխումն ու օդորակման կամ հատակային ջեռուցման ավելացումն է։ Ինժեներական համակարգերի փոփոխություններն են, որ կարող են աննկատ կրկնապատկել բյուջեն։

• Խոնավ գոտիներն ամենամեծ ծախսն են։ «Հարմարավետ» մակարդակի մեկ սանհանգույցն արժե ֏1,250,000՝ 80 մ² «սև գործով» բնակարանի հաշվի 12%-ը, թեև զբաղեցնում է մակերեսի մոտ 5%-ը։ Երկրորդ սանհանգույց ավելացնելն արժե ֏1,370,000 և կարող է փոքր բնակարանն ավելի թանկ դարձնել, քան մեծը։
• Պատերը ևս խոշոր ծախս են։ Սվաղը, ծեփամածիկը, հիմնաներկն ու ներկը հատակի յուրաքանչյուր քառակուսի մետրի հաշվով արժեն ֏29,000, քանի որ 2.8 մ առաստաղով սենյակում հատակի յուրաքանչյուր քառակուսի մետրին բաժին է ընկնում մոտ երեք քառակուսի մետր պատ։
• Հարդարման մակարդակն ամենաազդեցիկ գործոնն է․ նույն 80 մ² «սև գործով» բնակարանն «Բյուջետային» մակարդակում արժե մոտ 84,000 AMD/մ², իսկ «Պրեմիում» մակարդակում՝ մոտ 241,000 AMD/մ², այսինքն՝ նույն մակերեսի համար 2.9× ավելի։
• Առաստաղի բարձրությունն ավելի քիչ ազդեցություն ունի, քան շատերն ակնկալում են։ Այն 2.8 մ-ից 3.2 մ դարձնելն ավելացնում է մոտ 4%, քանի որ բարձրությունից կախված են միայն սվաղը, ներկումը, միջնապատերն ու առաստաղի եզրագիծը։

Ինչպես կազմել բյուջեն մինչև պայմանագիր ստորագրելը

Վերանորոգումը ներառեք գնման որոշման մեջ, ոչ թե բյուջե կազմեք դրանից հետո։ Օգտագործեք գնման պայմանագրում նշված ընդհանուր մակերեսը և իրատեսորեն ընտրեք հարդարման մակարդակը, իսկ կահույքն ու կենցաղային տեխնիկան ավելացրեք առանձին տողով։ Դրանք կապալառուների գնային առաջարկների մեծ մասում ներառված չեն և այստեղ ավելացնում են մոտ 40%։ Այնուհետև ավելացրեք 10–15% չնախատեսված ծախսերի պահուստ կամ մոտ 20%, եթե պատեր կամ խոնավ գոտիներ եք տեղափոխում, և այն տեսանելի պահեք որպես առանձին տող, որպեսզի մնա պահուստ, ոչ թե դառնա ծախսի նպատակ։ Վերջում պլանավորեք դրամական հոսքը երեքից վեց ամսվա աշխատանքների համար՝ հիշելով, որ այդ ամբողջ ընթացքում շատ գնորդներ միաժամանակ վճարում են վարձ և հիփոթեք։ Սենյակ առ սենյակ քանակներով գրավոր աշխատանքների ցանկը գերածախսից լավագույն պաշտպանությունն է։

• Կահավորումը շինարարի գնային առաջարկում ներառված չէ։ Այստեղ կենցաղային տեխնիկայի և կահույքի փաթեթները ֏10,164,000 արժողությամբ «Հարմարավետ» մակարդակի վերանորոգումից բացի արժեն ֏4,150,000՝ մոտ 40% հավելում, իսկ ներկառուցված խոհանոցն ու աշխատանքային մակերեսն ավելացնում են ևս ֏1,600,000։
• Չնախատեսված ծախսերի պահուստը պահեք առանձին տողով․ նույն աշխատանքի 10%-ը ֏1,016,400 է։ Այն հասցրեք մոտ 20%-ի, հենց որ նախատեսվում է պատերի, խոնավ գոտիների կամ կանգնակների տեղափոխում։
• Աշխատանքների սխալ հերթականությունը ոչ միայն ժամանակ, այլև գումար է արժենում։ Սալիկներն ու սանտեխնիկան ընտրեք նախքան սանտեխնիկի կողմից սարքավորումների կետերի տեղանշումը, պատվերով խոհանոցը չափագրեք սվաղումից հետո և պատվիրեք տեղադրումից շաբաթներ առաջ, իսկ հատակի սվաղաշերտի համար նախատեսեք չորացման ժամանակ, որը հազվադեպ է նշվում գնային առաջարկում։
• Բյուջե կազմելիս հաշվի առեք նաև ժամանակացույցը՝ մոտ 15 շաբաթ «սև գործից»՝ «Հարմարավետ» մակարդակով, և մոտ 11 շաբաթ՝ «սպիտակ գործից», գումարած 15–20% պահուստ մատակարարման ժամկետների ու միայն աշխատանքային օրերին աղմկելու կանոնների համար։ Այդ ամբողջ ընթացքում հնարավոր է նաև վարձ վճարեք։

Բանալիները ստանալուց հետո ծախսերը չեն ավարտվում։ Գնահատեք նաև տարեկան ընթացիկ ծախսերը հետևյալ գործիքով՝ Գույքահարկի հաշվիչ.

Վաճառելիս կամ վարձակալության հանձնելիս կվերադարձնե՞ք վերանորոգման ծախսը

Մասամբ՝ կախված կատարված աշխատանքներից։ Չեզոք, որակյալ և միջին գնային դասի հարդարումը սովորաբար լավագույնս է պահպանում արժեքը վերավաճառքի ժամանակ, քանի որ գնորդը կարող է անմիջապես բնակվել, իսկ բնակարանի հավանական գնորդների շրջանակը լայնանում է։ Անհատականացված կամ պրեմիում հարդարումը վերադարձնում է ծախսի ամենափոքր մասը, քանի որ հաջորդ սեփականատերը հազվադեպ է վճարում ուրիշի ճաշակի համար։ Վարձակալության դեպքում հարդարման որակը հնարավոր վարձավճարի վրա շատ ավելի քիչ է ազդում, քան տեղադրությունը, հատակագիծն ու հարկը, ուստի դիմացկուն և պարզ տարբերակը սովորաբար ավելի շահավետ է, քան թանկը։ Մակարդակ ընտրելուց առաջ համեմատեք հարդարված բնակարանի մեկ քառակուսի մետրի արժեքը նույն վարչական շրջանի վաճառքի գների հետ։ Եթե ընդհանուր գումարը գերազանցում է տեղական շուկայի մակարդակը, դուք ծախսում եք սեփական կյանքի որակի, ոչ թե ներդրումային եկամտաբերության համար։

• Համեմատեք հարդարման արժեքը նույն վարչական շրջանում գնման մեկ մ²-ի գնի հետ։ «Սև գործից» «Հարմարավետ» հարդարումն արժե մոտ 127,000 AMD/մ², իսկ «Պրեմիումը» ճիշտ նույն բնակարանի համար մոտ երկու անգամ ավելի թանկ է։
• Վերավաճառքի ժամանակ արժեքն ամենից լավ պահպանում են այն աշխատանքները, որոնք գնորդը չի կարող հեշտությամբ վերակատարել՝ սանհանգույցի ջրամեկուսացումն ու սալիկապատումը, հատակի սվաղաշերտը, լարանցումը և ջեռուցումը։ Դրանք նաև հետագայում շտկելու ամենաթանկ կետերն են։
• Պատվերով փայտամշակման տարրերը, շեշտադրող լուսավորությունն ու արտահայտիչ հարդարումը սովորաբար վերադարձնում են ամենափոքր մասը, քանի որ գնորդները դրանք հաճախ ընկալում են որպես ուրիշի ճաշակ։
• Վարձակալության համար նախատեսված բնակարանում նույն հատակագծի «Բյուջետային» հարդարումն արժե «Հարմարավետի» մոտ երկու երրորդը, իսկ Երևանում վարձավճարն ավելի շատ կախված է վարչական շրջանից, հարկից և հատակագծից, քան լամինատի դասից։