Renovierungskostenrechner für eine Neubauwohnung in Armenien

Schwarzer und weißer Rohbau: Was Sie tatsächlich kaufen

Die meisten Neubauwohnungen in Armenien werden unfertig verkauft, meist als schwarzer oder weißer Rohbau. Ein schwarzer Rohbau («սև գործ», «черновая отделка») ist eine unverkleidete Hülle: Vorhanden sind das Tragwerk, eine Eingangstür und bis zur Wohnung geführte Versorgungsstränge; Außenfenster können bereits eingebaut sein oder noch fehlen. Ein weißer Rohbau («սպիտակ գործ», «белая отделка») ergänzt verputzte Wände und Decken, nivellierten Estrich sowie Elektro- und Sanitärrohinstallationen; die Oberflächen sind damit für den weiteren Ausbau vorbereitet. Keiner der beiden Zustände ist bezugsfertig oder umfasst die endgültigen Oberflächen und Einbauten. Bei der repräsentativen 80 m² großen Drei-Zimmer-Wohnung dieses Rechners macht der Unterschied bei gleichem Ausstattungsniveau etwa ein Drittel der Rechnung aus. Das ist eine erhebliche Ersparnis, obwohl die kostenbestimmenden Endarbeiten in beiden Fällen gleich sind.

• Beim Ausbau ab schwarzem Rohbau fallen alle fünfzehn Positionen dieses Modells an: Trennwände, Putz, Estrich, Elektro- und Sanitärrohinstallation, Heizung sowie sämtliche Endarbeiten.
• Beim weißen Rohbau entfallen sechs dieser Positionen: Baustellenvorbereitung und Trennwände, Putz, Estrich, Elektro- und Sanitärrohinstallation sowie Verglasung. Bei 80 m² und Komfortniveau sinken die Kosten von ֏10.164.000 auf ֏6.364.699, eine Ersparnis von etwa 37 %.
• Die Heizung ist nur selten enthalten. Gastherme, Heizkörper und Rohrleitungen kosten ֏880.000 bei 80 m² und bleiben bei fast jeder zum Innenausbau vorbereiteten Übergabe in Jerewan Sache des Käufers. Prüfen Sie diese Position daher besonders sorgfältig.
• Ein «սև գործ» mit bereits eingebauten Fenstern ist der häufigste Übergabezustand. Die Verglasung hat bei einer Drei-Zimmer-Wohnung einen Wert von etwa ֏650.000. Prüfen Sie jedoch den Balkon, da er in der Regel separat von den Zimmerfenstern angeboten wird.

Was der Bauträger übergibt – und wofür Sie noch Geld einplanen müssen

Lesen Sie die dem Kaufvertrag beigefügte Ausstattungsbeschreibung und nicht nur den Verkaufsprospekt. Bauträger liefern häufig verputzte Wände, Estrich, Verglasung, eine Eingangstür und Rohinstallationen bis zu den im Plan eingezeichneten Punkten. Einplanen müssen Sie weiterhin Boden- und Wandoberflächen, Fliesen, Innentüren, Küche, Badeinrichtung, Steckdosen, Schalter, Leuchten, Heizkörper oder Fußbodenheizung und Klimaanlage. Die Leistungsbeschreibungen unterscheiden sich zwischen Bauträgern und sogar zwischen Gebäuden derselben Anlage. Lassen Sie sich deshalb schriftlich bestätigen, ob Balkonverglasung, Zähleranschlüsse und Heiztherme enthalten sind, bevor Sie sich auf eine Schätzung pro Quadratmeter verlassen.

• Verlangen Sie die Vertragsanlage statt des Prospekts und prüfen Sie vier Punkte ausdrücklich: Balkonverglasung, Gastherme, Strom- und Wasserzähleranschlüsse sowie Eingangstür.
• »Rohinstallation bis zu den im Plan eingezeichneten Punkten« bedeutet, dass Kabel und Rohre in den Wänden liegen, aber noch keine nutzbaren Armaturen oder Anschlüsse vorhanden sind. Steckdosen, Schalter und Leuchten bilden eine eigene Position: ֏4.500 pro m² beziehungsweise ֏360.000 bei einer 80 m² großen Wohnung.
• Innentüren sind bei armenischen Neubauübergaben nur selten enthalten. Bei ֏120.000 pro Türblatt ergeben vier Türen in einer Drei-Zimmer-Wohnung mit einem Bad zusätzliche ֏480.000, die im ersten Budget leicht übersehen werden.
• Auch Bauschuttentsorgung und Endreinigung tragen Sie selbst: ungefähr 0,15 m³ Abfall pro m² Bodenfläche, rund 2 % der Gesamtrechnung und die häufigste fehlende Position in einem mündlichen Angebot.

Was die Kosten pro Quadratmeter tatsächlich bestimmt

Vier Faktoren wirken sich am stärksten auf die Schätzung aus. Erstens der Ausgangszustand: Ein schwarzer Rohbau benötigt noch Putz, Estrich und vollständige Rohinstallationen, die beim weißen Rohbau bereits vorhanden sind. Zweitens die Nassräume: Küchen und Bäder kosten pro Quadratmeter ein Mehrfaches eines Schlafzimmers, sodass eine kompakte Wohnung mit zwei Bädern teurer sein kann als eine größere mit nur einem Bad. Drittens das Ausstattungsniveau: Derselbe Grundriss kann mietgerecht ausgebaut werden oder mit importierten Fliesen, maßgefertigten Einbauten und Mehrschichtparkett fast das Dreifache kosten. Viertens die Frage, ob Sie Wände oder Steigleitungen verlegen oder Klimaanlage und Fußbodenheizung ergänzen. Änderungen an der Haustechnik können ein Budget unbemerkt verdoppeln.

• Nassräume fallen besonders ins Gewicht. Ein Bad auf Komfortniveau kostet ֏1.250.000 – 12 % der Kosten einer 80 m² großen Wohnung ab schwarzem Rohbau bei nur etwa 5 % der Bodenfläche. Ein zweites Bad kostet weitere ֏1.370.000 und kann eine kleinere Wohnung teurer machen als eine größere.
• Auch die Wände sind ein großer Kostenfaktor. Putz, Spachtel, Grundierung und Farbe kosten ֏29.000 pro Quadratmeter Bodenfläche, weil ein Raum mit 2,8 m Deckenhöhe je Quadratmeter Bodenfläche ungefähr drei Quadratmeter Wandfläche hat.
• Das Ausstattungsniveau ist der größte einzelne Hebel: Derselbe 80 m² große Grundriss ab schwarzem Rohbau kostet bei einfacher Ausstattung etwa 84.000 AMD/m² und bei Premium etwa 241.000 AMD/m² – bei derselben Fläche 2,9-mal so viel.
• Die Deckenhöhe wirkt sich weniger aus, als viele erwarten. Eine Erhöhung von 2,8 m auf 3,2 m verteuert die Arbeiten um etwa 4 %, weil sich nur Putz, Anstrich, Trennwände und der Deckenrand mit der Höhe verändern.

So planen Sie das Budget vor der Unterschrift

Beziehen Sie die Renovierung schon in die Kaufentscheidung ein und nicht erst danach. Verwenden Sie die Fläche aus dem Kaufvertrag, wählen Sie ein realistisches Ausstattungsniveau und führen Sie Möbel und Elektrogeräte als eigene Position auf. Sie sind in den meisten Angeboten von Bauunternehmen nicht enthalten und erhöhen die Kosten hier um ungefähr 40 %. Planen Sie anschließend eine Reserve von 10–15 % ein, bei der Verlegung von Wänden oder Nassräumen eher 20 %. Halten Sie diese als eigene Position sichtbar, damit sie ein Puffer bleibt und nicht zum Ausgabenziel wird. Planen Sie schließlich den Zahlungsfluss über drei bis sechs Monate, denn viele Käufer zahlen in dieser Zeit gleichzeitig Miete und Hypothek. Ein schriftliches, raumweises Leistungsverzeichnis mit Mengen ist der beste Schutz vor Kostenüberschreitungen.

• Möbel sind im Angebot eines Bauunternehmens nicht enthalten. Elektrogeräte- und Möbelpaket kosten hier zusätzlich ֏4.150.000 zu einer Renovierung auf Komfortniveau von ֏10.164.000 – also etwa 40 % mehr. Eine Einbauküche mit Arbeitsplatte kostet weitere ֏1.600.000.
• Führen Sie die Reserve als eigene Position: 10 % derselben Renovierung entsprechen ֏1.016.400. Erhöhen Sie sie in Richtung 20 %, sobald Wände, Nassräume oder Steigleitungen verlegt werden sollen.
• Eine schlechte Reihenfolge kostet nicht nur Zeit, sondern auch Geld. Wählen Sie Fliesen und Sanitärobjekte, bevor der Installateur die Anschlüsse festlegt; nehmen Sie das Aufmaß für eine maßgefertigte Küche nach dem Verputzen und bestellen Sie sie Wochen vor dem Einbau. Berücksichtigen Sie außerdem die Trocknungszeit des Estrichs, die in Angeboten nur selten ausgewiesen wird.
• Planen Sie auch den Zeitrahmen ein: etwa 15 Wochen ab schwarzem Rohbau auf Komfortniveau und etwa 11 ab weißem Rohbau, zuzüglich 15–20 % für Lieferzeiten und Vorschriften, die Lärmarbeiten auf Werktage beschränken. Während dieser gesamten Zeit kann zusätzlich Miete anfallen.

Mit der Schlüsselübergabe enden die Ausgaben nicht. Schätzen Sie deshalb auch die jährlichen laufenden Kosten mit dem Immobiliensteuerrechner.

Erhalten Sie die Renovierungskosten beim Verkauf oder bei der Vermietung zurück?

Teilweise – je nachdem, was Sie ausbauen. Eine neutrale, sauber ausgeführte Ausstattung der Mittelklasse erhält beim Wiederverkauf meist den größten Wert, weil Käufer sofort einziehen können und die Wohnung für mehr Interessenten infrage kommt. Stark personalisierte oder besonders hochwertige Ausbauten erzielen den geringsten Rückfluss, da der nächste Eigentümer nur selten für den Geschmack eines anderen zahlt. Bei einer Mietwohnung beeinflusst die Ausstattungsqualität die erzielbare Miete deutlich weniger als Lage, Grundriss und Etage. Eine strapazierfähige, schlichte Ausstattung bietet daher meist mehr Wert als eine teure. Vergleichen Sie die Gesamtkosten pro Quadratmeter mit Verkaufspreisen im selben Bezirk, bevor Sie ein Niveau wählen. Liegt die Summe über dem lokalen Marktniveau, investieren Sie in Ihre eigene Wohnqualität und nicht in eine Rendite.

• Vergleichen Sie die Ausbaukosten mit dem Kaufpreis pro m² im selben Bezirk. Ein Ausbau auf Komfortniveau kostet ab schwarzem Rohbau etwa 127.000 AMD/m²; Premium kostet bei genau derselben Wohnung etwa doppelt so viel.
• Den Wert beim Wiederverkauf erhalten vor allem Arbeiten, die ein Käufer nicht ohne Weiteres erneuern kann: Badabdichtung und Fliesen, Estrich, Elektroinstallation und Heizung. Diese Positionen lassen sich später auch am teuersten korrigieren.
• Maßgefertigte Einbauten, Akzentbeleuchtung und auffällige Oberflächen bringen meist den geringsten Teil der Kosten zurück, weil Käufer sie oft als fremden Geschmack wahrnehmen.
• Bei einer Wohnung, die Sie vermieten möchten, kostet die einfache Ausstattung bei demselben Grundriss etwa zwei Drittel des Komfortniveaus. Die Mieten in Jerewan hängen deutlich stärker von Bezirk, Etage und Grundriss ab als von der Nutzungsklasse des Laminats.